朱道林 李瑶瑶 张立新
1 土地价格的本质
土地作为生产要素和经济资财，研究其价格问题必然要从经济学理论出发。土地作为重要的生产要素之一，传统经济学始终将其作为财富形成与生产分配研究的起点。经济学家主要是从土地作为生产要素在生产与交换过程中所表现的经济关系来认识土地价格。
1.1 土地价格是在交换过程中形成的，是土地占有或放弃占有的对价
在人类社会占有并使用土地资源的过程中，当出现土地私人占有以后才会出现占有及放弃占有，以及自有使用与让渡别人使用等，进而出现了土地交换过程；当出现让渡别人使用，就出现了交换及其代价；这些交换及其代价，或表现为一次性买断的土地价格，或表现为分期使用代价的地租。地租和地价都是占有或放弃占有的对价，地租与地价之间关系类似利息与本金的关系，地价是地租的资本化。
1.2 土地价格是土地利用能力的标尺，是土地财产价值量的经济表征
交换的对价（地价或地租）取决于土地利用能力所决定的产出水平，即土地为使用者所能带来收益的高低决定使用者愿意为其付出代价的高低，正如杜阁所说“土地的价值是按照收入对其所交换的可动的财富的数量或价值的比例来评定的”。反过来，土地价格高低也就反映土地利用能力的高低，土地价格是以货币形式体现土地利用能力的标尺。既然交换需要付出代价，那么持有就会表现为财产，交换所要付出的代价的高低也就表现为持有期间的财产价值量的大小。
1.3 土地的本质属性决定了土地价格变化的特殊性，区别于其他商品价格
土地是自然产物，具有位置固定、总量有限、可永续利用等特征，这些土地独有的本质属性决定了土地价格的特殊性，主要表现在：一是土地价格水平具有区位特征，尽管土地首先取决于土地本身的条件和利用能力，但由于位置固定，相同利用能力的土地如果处于不同区位，其价格往往存在巨大差别，表现出显著的区位差异性；二是土地资源总量有限决定了土地供给缺乏弹性，土地价格变化普遍存在长期上涨趋势，即由于土地资源总量有限，随着人口与社会经济增长对土地资源的需求不断增加，决定了土地价格存在长期上涨趋势；三是容易形成垄断价格，这也是由于土地位置固定和总量有限所决定的，因此亚当·斯密强调地租“是一种垄断价格”。这些特殊性决定了土地价格的变化规律区别于一般商品价格，也决定了土地价格的本质。
2 土地价格最终来源于土地产出品价格
任何投入人类利用的土地，其价格最终来源于土地投入人类利用过程中所能提供的产出品价格。换言之，土地价格最终取决于土地利用能力，土地价格是其预期收益的购买价格。土地价格一旦低于其预期收益能力，就会使经营使用者获取更高利润，驱使更多的经营使用者投资使用土地；土地价格一旦高于预期收益能力，则经营使用者就会付出更高的用地成本而挤占利润，甚至出现亏损。因此，土地价格最终来源于土地产出品价格，土地价格高低最终取决于土地产出能力。
人类占有与利用土地的行为总是有目的的。占有土地形成财产，利用土地获取产出品（包括提供服务）的收益（或享受）。即，土地要么提供直接服务价值，如居住、场所、休闲、良好的环境等；要么提供土地产出品，如农业产品、工业产品等。无论提供直接的消费服务，还是提供产出品，其价格都取决土地本身的条件及提供的服务与产出能力。
2.1 土地价格来源于土地产出品价格属于经济学要素分配理论范畴
土地价格来源于土地产出品价格可以从经典经济学的分配理论中得到考证。即土地价值就是土地产出品价值扣除劳动价值的剩余价值。即在商品价格中，除去土地的地租以及商品生产、制造乃至搬运所需要的全部劳动的价格外，剩余的部分必然归作利润。然而随着社会的演变，土地被部分人占有，资本集中在少数人手中，情况发生了令广大的劳动者极其无奈的变化。“土地一旦成为私有财产，地主就要求劳动者从土地生产出来或采集到的几乎所有物品中分给他一定份额。因此，地主的地租，便成为要从用在土地上的劳动的生产物中扣除的第一个项目。”亚当·斯密同时认为，“地租成为商品价格构成部分的方式是和工资与利润不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”即地租的高低取决于土地所能生产出的产出品价格高低。马克思在《资本论》中同样提出，“资本—利润，土地—地租，劳动—工资，这就是把社会生产过程的一切秘密都包括在内的三位一体的公式。”即在生产过程中，资本家投入资本与管理并获取利润（包括资本的利息），地主投入土地获取地租，劳动者投入劳动力获取工资，三方共同分配生产的产出。由此表明，土地价格来源于土地产出品价格，属于经济学理论的要素分配规律理论范畴。
现代经济学还对土地参与生产过程从产出品价格中获取分配的比例探索了定量研究方法。通过生产函数反映在既定的生产技术条件下投入与产出之间的数量关系，即某一特定要素投入组合在现有技术条件下，能且只能产生的最大产出；如果技术条件改变，则会产生新的生产函数。
2.2 土地价格来源于其产出品价格决定了土地价格变化直接影响生产者剩余
基于生产要素分配关系理论，对于土地经济研究来说，重点是考察土地要素投入与其他要素投入的组合关系及其对产出的影响。这主要包括两个方面：一是在土地要素不变（即在土地资源总量有限的资源约束下）的情况下，其他要素以什么样的投入比例与结构才能实现产出最大化；二是在其他要素投入不变的情况下，土地要素投入比例与结构，即在既定目标和要素投入结构下如何实现土地资源节约集约利用，这正是土地经济学所要研究的重点。
土地价格来源于土地产出品价格，决定了土地价格是有限度的，不是越高越好，当然也不是越低越好。因此，在刘潇然所著《土地经济学》中就强调，“地价既不决定于生产所必需的劳动量，也不决定于生产上所耗费的成本，而是决定于由土地所产出的收益和这种收益的价值。”只有认识到这一点，才能够在实践中判断和分析土地价格的合理水平，超出合理水平，无论对所有者、生产者，还是对投资者、购买者，都是不利的，甚至是危险的。
2.3 土地预期收益能力决定供求关系，供求均衡决定交易价格
从市场交易的角度，土地价格由供求均衡决定，这与土地价格来源于产出品价格并不矛盾，即土地的预期收益能力决定其供求关系，或者用马克思“价值”与“价格”的界定，可以区分为，土地价值最终来源于或者说取决于土地的预期收益能力，而土地价格随着供求关系的变化会产生波动。
有人说土地的实际交易价格有时会偏离土地的预期收益能力，那么这是否表明在这种情况下土地价格就不由土地产出品价格决定。这实际上是具体交易个案的偏差，是实践与理论的差异，或者说是个别与总体的差异，就像某个经济个体投资股票亏本，但并不证明投资股票都是亏本的一样，只要能够准确把握土地的预期收益能力并合理出价，其价格就不应该偏离预期收益水平。
同样，如果土地作为投资品，也最终将用于生产领域创造财富（价值），一旦作为投资品的价格预期远远超出其作为生产要素所能创造的产出品价格，则就变成无源之水、无本之木，当预期产出能力难以支撑生产过程的土地价格（成本）时，则就难以实现投资收益；如果继续炒作价格，则可能形成投资泡沫，终将危及经济秩序。
3 理论解释
理论的价值在于认识并解释现实世界。土地虽然是自然产物，但是其价格所表征的财产价值绝对不是越高越好，由于其价格来源于产出品价格，因此土地价格的变化将直接影响生产者剩余的大小，如果高于一定比例，就会导致生产者亏损而无法维持继续生产，最终影响公民福祉的改善和社会财富的增加。
3.1 如何解释相同区位条件下不同用地类型之间的巨大价格差异
在实践中同一地块，由于规划用途的差异，比如由农用地改变成建设用地，由工业用地改造成住宅用地，都会导致土地价格发生大幅度变化，这不是土地“本身的价格”变了，而是土地用于不同用途所能带来的“收益能力”变了，即土地“产出品价格”变了，最终表现为土地本身的价格变化而已。
正是由于这一原因，对土地用途进行规划管制及对用途转变所引起的价格增值征税成为国际通行的规则。首先，土地用途是由规划确定的，只有符合规划才能改变用途，不能仅仅依靠市场的供求关系调节土地用途转变；其次，由于不同用途转变会发生价格增值，对因规划用途改变而导致的价格增值应该通过征税进行调节，以防止因公权力调整而引起产权主体获取暴利。当然，在中国城市土地公有制体系下，是通过征收或拆迁再出让实现规划增值归公的，而没有采取税收调节措施。
3.2 仅仅依靠土地出让能否实现经济增长
土地作为生产要素，在城市经济增长中的主要功能是保障生产与发展用地的需求，总体上处于被动地位，即如果有生产性用地需求，则通过保障用地供应支撑并促进经济增长；相反，如果缺乏生产性需求，仅仅依靠土地开发与炒作，乃至依靠高价出让土地，是不可能实现经济增长的，甚至由于土地价格高企导致生产用地成本过高，反而会影响区域竞争力，进而制约城市经济发展。因此，如果说通过土地出让、土地价格上涨就能推动城市经济增长，这是完全错误的，是不符合增长逻辑的，是只看到了土地市场繁荣的现象，而忽视了真正的市场繁荣是由生产性需求所决定的本质。
土地作为资源，只提供生产要素功能，提供建设场地功能，在一定时期、一定阶段对促进区域经济增长发挥作用，甚至会产生较大贡献。但是，通常情况下，土地要素投入不可能与区域经济增长永远保持线性关系，即只要增加土地要素投入经济就一定增长。究其原因，因为土地是生产要素，只能构成经济增长的“原材料”，而不可能成为经济增长的“发动机”。
土地作为生产要素在宏观经济发展中究竟能起什么作用、起不到什么作用、在什么情况下起什么作用，这些既是土地经济学研究需要回答的问题，也是土地利用与宏观经济政策需要遵循的规律。因此，大量正反两方面的实践都证明，土地开发与经济增长需求相适应，则能够很好地促进经济增长；缺乏需求支撑的过度土地开发，则不仅难以刺激经济增长，甚至由于不合理的土地开发对资源和资本的占用与浪费，反过来会阻碍经济增长。
3.3 提高农村土地流转价格能否实现农业与农村发展
农村地区拥有丰富的土地资源，如果像城市土地一样高价出让，乡村振兴是否指日可待。果真如此吗？先不说农村土地根本不可能像城市一样搞建设，仅从土地价格来说，农村地区作为农业产业发展的区域，农用土地作为农业生产的基本要素，其价格必然来源于农业生产的产出品价格，在农产品价格难以大幅上涨的情况，农村土地价格也难有上涨空间。如果希望通过提高农村土地流转价格来实现农业与农村发展，相当于“拔苗助长”，最终必然由于土地价格上涨而引起农业生产成本过高，导致农业生产难以为继，反而制约农业与农村发展。
对于农村发展和乡村振兴来说，土地确实是最重要的资源和生产要素，合理利用与发挥农村丰富的土地资源优势，必须从农村地区本身的功能和主导产业发展角度进行考虑。农村土地是农业产业发展的基础，土地价格不可能是越高越好，当然也不是越低越好。尤其是耕地作为农业生产的基本要素和重要载体，耕地流转费的高低取决于用于农业生产所能支付的地租水平，在农产品市场价格不可能大幅度上升的背景下，农业生产所能承受的地租水平必然有限。因此，必须有序引导农用地流转费处于合理水平，既要防止过低流转费对农民的影响，更要防止过高流转费对农业生产的制约。
4 结论与讨论
土地作为生产要素，土地价格最终来源于土地产出品价格，其价格水平由土地利用方式及其收益能力决定。即使是作为投资品的土地，由于最终将用于生产领域创造价值，如果其价格预期远远超出其作为生产要素所能创造的产出品价格，则必然不可持续，乃至形成泡沫。土地价格来源于土地产出品价格也得到经济学的收益分配理论证实，根据要素分配理论，无论在什么社会，任何生产过程的产品价格都分解为地租、工资和利润这三个部分或其中之一，产品价格中的地租额就是土地要素获得的分配，即产品价格所能支付的地租额决定土地价格水平。认识并遵循这一规律，对解释现实现象和解决现实问题是非常重要的。由于土地价格来源于其产出品价格，决定了土地价格变化将直接影响生产者剩余，如果高于一定比例，就会导致生产者亏损而无法维持继续生产。市场可以决定合理价格水平的形成，但是土地的自然属性又决定了规划管制及税收再分配机制的重要性，需要在市场与政府之间寻找平衡点。
（作者简介：朱道林，中国农业大学土地科学与技术学院副院长、教授、博士生导师，中国土地政策与法律研究中心主任。）
转载自中国土地科学微信公众平台，详见https://mp.weixin.qq.com/s/HaPQW82bY08YEMFXUTn6YQ。本文为节选，全文刊发在《中国土地科学》2021年7期
