一、土地资源的本质属性决定了土地产权制度改革的制度选择

土地具有自然属性、经济属性与公共属性。土地的自然属性取决于其是自然产物，表现为具有位置固定、总量有限、可永续利用、多用途使用等特性，这是土地的基础属性，决定了土地是区别于其他资源乃至资产的。土地在投入人类利用过程中，产生了经济属性、公共属性等延伸属性。土地的经济属性表现为其具有生产能力，生产能力大小及可利用方式决定了其经济价值；能够形成财产，并由于其位置固定性决定了其属于不动产；进而产权制度是决定其归属与经济关系的重要内容；并具有投资与资本属性。土地的公共属性是指土地的分配与使用不能只满足经济利益最大化，还必须考虑人类社会发展和资源可持续利用的整体要求。这也是由土地的自然属性决定的，自然产物决定了土地无论作为生产要素还是财产，都是大自然的赋予，必须考虑不同时代人类的可持续利用；总量有限决定了其配置与使用要考虑均衡，包括不同类型的均衡、不同主体的均衡等，“耕者有其田”才能保障生存，过度兼并往往引起社会动荡；位置固定决定了其相邻关系的特殊性，会产生外部效应。

土地的自然属性、经济属性、公共属性共同决定了研究土地经济规律的特殊性，决定了土地经济学作为一门分支学科的独立性。土地的自然属性是基础，经济属性是结果和手段，公共属性是规则，决定了土地资源配置利用与收益分配的特殊性。

正是土地的这些属性，决定了认识土地功能的视角与层次。土地的资源属性决定了土地的资源功能，包括生态功能、环境要素等；土地的经济属性决定了土地的经济功能，包括生产功能、生活功能、财产功能、投资功能、财政功能，乃至资本功能等。公共属性对应的公共功能就是要能够为人类保障生存、保障发展、保障公平等。

而且，从满足人类社会经济可持续发展的角度，土地的这些功能在发生冲突时必须遵循一定的优先顺序。其中，资源功能是基础，必须优先保障；公共功能居其次，最后才是经济功能。在经济功能中，生产功能是基础，是第一位的，一定程度上决定其财产功能和投资功能；财产功能居其次，投资尤其是资本功能居最后。也就是说，资产功能不能影响生产、生活功能，资本功能不能冲击生产、资产功能。近年来过高的地价与房价，实际上就是投资功能冲击了居住功能，影响了住有所居的保障功能。正是由于土地具有多种功能，且不同功能重要性序位的差异，当不同功能发生冲突的时候，就要通过政府管制予以协调，比如通过规划手段进行用途管制，通过政策调控制约土地过度投资与投机等。

小岗村改革之所以成功，根本在于遵循了土地资源的本质属性，决定其改革的基本目标是要全面调动与发挥土地的生产功能，提高土地产出，满足农民吃饭问题；然后通过“家庭承包”进行产权明晰，将土地产权、劳动关系、生产投入与土地产出直接挂钩，进而提高土地利用与产出效率。而现阶段的“三块地”改革却背负了太多的责任与义务，农村发展、社会保障、农民致富、土地财政、土地资本、土地增值等等，都希望通过土地制度改革利用脚下的土地予以解决；又涉及政府、农户、集体、投资者等多方主体，要平衡各方利益谈何容易！改革难以达成共识，本质上主要是忽视了土地资源及其利用的基本规律。

二、农村土地制度改革的目标与规则

农村土地制度改革，既是城乡统筹发展的要求，也是利用市场机制进行资源有效配置的客观需要。改革目标的选择决定改革方向与路径选择。目前社会上有两种观点值得讨论：一种观点是，既然城市土地市场化促进了城市发展和土地资本化，农村也应该依靠土地市场化、资本化实现农村发展。这种说法看起来有道理，但是忽视了城市土地可以高度集约化利用与农村土地生产功能及生态功能的特殊性、不能高度集约利用的区别，尤其忽视了城市土地市场化过程中出现的过度资本化问题带来的危害。由于农村土地生产功能在人类基本生活品供应方面的重要性，一旦农村土地过度资本化，必然冲击其生产功能的发挥，轻者冲击耕地保护目标，冲击国家粮食安全，重者甚至影响农村居民基本生活水平，冲击社会稳定。另一种观点是，农村土地市场化就是为了让农民增加土地财产性收益，分享土地增值收益。这一说法表面上看起来是要保障农民利益，也很有道理，因为农村土地集体所有，农民拥有使用权，自然要实现其财产价值和增值收益。但是，土地作为自然资源和重要的生产要素，其最重要的功能应该是生产功能，资产和资本功能都只能是其辅助功能，如果主次颠倒，必然抑制土地生产功能的发挥，进而导致土地要么“非农”“非粮”利用，要么农地产出成本大幅提高。这些都将影响土地资源对人类的供养作用，结果必然导致土地产出不能支撑过高增值的土地成本，农业生产将不可持续，进而影响农产品的产出与供应，影响农产品价格，冲击社会稳定。

因此，农村土地制度改革的基本方向是推进市场化，这是发展市场经济体系的基本要求，也是城市化发展中农村转型发展的必然选择。但是，农村土地制度改革的根本目标应该是充分利用市场机制实现土地资源再配置，利用市场配置资源的基础性作用促进土地生产功能的有效发挥，防止土地闲置和浪费，同时实现转出者的合法土地财产价值。改革过程中必须防止土地过度资本化、地价过快上涨、土地过度增值等对土地生产功能的影响和冲击。

三、农村土地制度改革的路径

首先，要正确处理土地生产功能与投资资本功能的关系。土地具有资源功能、生态功能、生产功能、资产功能等多功能性，但是其生产功能是最基础的、最重要的和难以替代的。根据土地经济学原理，土地收益最终来源于其生产功能的实现，尤其在农村，农用土地是生产粮棉油草木等人类生活必需品的物质载体，必须保证在其生产功能得以有效发挥的基础上实现其利益。改革真正要解决的问题，一是城市化过程中，农村退出人口所留下的土地如何实现再配置；二是满足现代农业发展的要求，实现规模经营过程中需要土地再配置；三是农村建设用地也需要市场化配置。改革目标决定政策选择，核心目标应该是利用市场机制合理配置土地资源，这是根本；辅助目标是使农村土地资产价值得到体现，并为发挥土地生产功能服务。所以，改革的根本前提是必须保障农村土地生产功能的充分发挥，防止过度资本化对生产功能的冲击，必须防止城市土地过度资本化的问题在农村重演。

其次，必须建立真正具有法律意义的规划管制制度，通过规划解决用途管制问题。有人说现在已有体系完整、审批严格、编制科学、公众参与的规划。但实际情况并不乐观，现在的规划，一是存在着严重的地方政府主导，政府主导就是政府说了算，公共性严重不足，公众参与纯属幌子；二是规划调整成为家常便饭，一些地方部门也自我调侃“规划处就是规划调整处”，尤其规划调整跟着领导意志走。规划是什么？规划是公权。什么是公权？公权是必要的“恶”，必须有监督、必须有制约，必须“关在制度的笼子里”。真正具有公权性质、具有法律意义的规划，一是全体利益相关者参与规划制定过程，公众参与并公开；二是禁止调整，不得已要调整必须通过规划制订过程中及土地利用过程中的全体利益相关者同意，如果说这样很麻烦，麻烦就对了，麻烦到没有人能够调整规划的程度就对了；三是规划结果全面公开，接受社会普遍监督。

第三，要基于产权清晰原则合理界定集体土地产权主体。考虑到集体土地所有权主体的法律地位和稳定性问题，遵循产权与利益对等关系的经济机制，建议按照“弱化土地所有权，强化土地使用权”的方向确定改革思路，当前集体农用地实行所有权、承包权、经营权“三权分置”的做法基本体现了这一思路。但是，集体建设用地一旦流转产权主体会比较复杂，最终恐怕需要集体的所有权和农户的使用权共同发生作用。目前一些地方尤其在城乡结合部区域，在实践中主要是由乡镇政府或者村委会行使主体职责，然后对集体成员进行分红，这是值得观察和探索的做法，具体产权机制和运行模式值得进一步研究和探索。

第四，应该采取税收方式实施收益再分配。如果允许集体土地入市，那就是集体经济组织及农户作为产权主体进行土地交易，那么交易价格在交易过程中形成，并在交易过程实现土地增值收益的第一次分配，进一步重点是如何建立收益再分配机制，即应该对增值收益进行再分配。尽管一些试点地区提出了收取“统筹提留金”的做法，国家层面财政部、原国土资源部也联合印发了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》，采取收“调节金”的方式。但国际上通行的做法是征收增值税，我国城镇国有土地转让也有《土地增值税暂行条例》的规定，要征收土地增值税。因此，建议进一步改革过程中可采取城乡统一征收土地增值税。当然有人会担心对农民和集体征税很难做到，肯定有一定的困难，那至少应与所在区域的基础设施建设、公共品投入挂钩，否则就是新的不公平。

‍ 作者：中国农业大学土地科学与技术学院副院长、教授 朱道林